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工程創新成果展,新北開啟數位新時代2017/01/10發佈
新北市政府舉辦的「2017新北3D雲端智慧城─BIM工程創新應用成果展」開跑囉!20174年1月9日在新北市副市長李四川與建築師公會代表共同主持下,在市府大樓1樓熱鬧展開,李四川副市長鄭重宣佈,新北市正式進入雲端智慧生活新紀元。

工程技術科技化是當代世界趨勢,新北市政府獨步全國,率先引進BIM建築資訊模型技術,全面導入市政各項工程規劃、設計、施工管理,並針對如運動中心、市立美術館等重大公共工程的施工廠商列為優先實施對象,透過市府自行研發系統,將BIM技術擴大應用到建造執照開放空間預審,不僅加速審查行政效率,更連續榮獲「2016雲端物聯網創新獎-政府服務組傑出應用獎」及「2017年智慧城市創新應用獎」等殊榮。

主持本次展覽開幕典禮的新北市副市長李四川表示,新北市政府希望藉由本次展覽讓各界知道市府成功推動BIM創新應用成果,讓建築產業先進及市民大眾知道,未來新北市在雲端工程及系統陸續完工後,除造福全體市民日常洽公、醫療照護、日常生活等不同層面所需應用,服務效率更將大幅度提升。

工務局指出,展覽分為主題區及工程創新應用區兩個區,主題區以BIM「市府大樓就在眼前」為主軸,首次展示由同仁自行建置的市政大樓建築及機電BIM模型,搭配時下最夯的虛擬與擴增實境、浮空投影、3D列印等裝置,以及物聯、空間導引技術等,參觀民眾可透過互動的方式感受科技與我同在的新體驗。

在工程創新應用區方面,展出BIM技術如何運用在公共工程、建築管理、橋梁、地下3D管線、路燈及社區防災等便民服務與創新計畫,各單位發揮巧思,藉由有趣的闖關活動和 VR 裝置,讓民眾深入其境感受市府推動的各項公共建設成果。

為讓此次展覽內容更為豐富,工務局特別邀請到台大BIM中心及探識空間科技等8家廠商,共同參與為期5天的展覽,會場另設有「工程創新應用講堂」,每日發表不同主題,讓民眾深入瞭解3D,AR、VR等科技技術在工程上的應用。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
邱鏡淳:綠色城市、低碳永續、打造北台綠生活2017/01/10發佈
北台灣8個縣市政府聯合組成的「北台區域發展推動委員會」,2017年1月9日在新竹市國賓大飯店召開首長會議暨成果展,北台8縣市首長共同為此區域推動各項跨域合作,完成八大議題的分工,新竹縣長邱鏡淳強調導入智慧城市發展平台的具體效能,分享發表防災治安議題之策畫成果,另以垃圾處理的合作經驗與面臨的問題,提出焚化廠底渣納入公共工程再利用,尋求法令鬆綁,讓垃圾處理更順暢完整之訴求,現場感謝各縣市協助竹縣垃圾處理。

邱鏡淳表示,隨著垃圾焚化後的底渣貯存空間減少,有效的將底渣再利用成為未來的垃圾處理政策重要課題,新竹縣也大力配合推動垃圾焚化底渣回運、推廣再利用工作,但在推行過程中,發現有幾個普遍存在的問題,首先是:底渣產品用途須施作於公共工程,以縣市而言,鮮有大型公共工程,工程開發數量及規模有限,也就影響到底渣去化再利用數量。其次,垃圾焚化底渣須經過檢測,不危害環境的情況下,才可進一步處理,包括粒徑篩分、去除金屬或未完全焚化雜物等步驟,才能成為再利用商品,所以焚化爐會委託專業廠商做底渣再利用處理,若工程想要使用自己縣市垃圾產生的資源化底渣,就須註明是哪家廠商產品,那就違反政府採購法第26條規定,在設計圖說上做廠商、物料的不當限制。

他對透過北台區域治理平台的合作,推動綠色產、學、研經驗分享,打造一個希望、亮麗、綠色科技城市,進而發展成創新及智慧城市典範,抱持樂觀且將成北台永續發展的重要目標。因此也期待更多的跨域合作,藉以打破行政界線的藩籬,發揮資源共享、設施共用,避免有限資源重複投入,減少地方政府財政負擔,整合出更具優勢的城市發展條件,提升區域總體發展競爭力。

北台區域發展推動委員會自2004年運行已邁入13年里程。經過10多年合作努力,北台灣縣市已形成良好的合作默契,也推動多項合作計畫,在國家政策的引導及北台各縣市的努力下,北台區域在太陽光電系統、LED路燈、綠建築、綠色交通運輸等設施建置已取得豐碩的成果。為加速推展北台區域綠色產業發展,朝低碳永續的綠色城市目標邁進,2016年度北台第1次副首長會議中邀集多位智慧綠能產業界代表共同與會,透過「北台綠視界沙龍」達到產官部門意見交流;強調以合作代替競爭,區域的資源整合及共生共榮發展,另為落實北台與離島區域平台合作共識,2016年度北台第2次副首長會議移師金門舉辦,以台灣農特產品聯合展銷模式及觀光旅遊宣傳活動,擴大整體行銷宣傳效益,發揮跨平台合作之綜效。

「北台區域發展推動委員會」在8縣市的齊心努力下,積極推動各項跨域合作,也為北台創造許多值得喝采的合作交流成果。此次成果展共有八大議題,原住民客家與新移民由桃園市策劃、休閒遊憩由基隆市策劃、產業發展及文化教育由新竹市策劃、健康社福及交通運輸由宜蘭縣策劃、防災治安由新竹縣策劃、環境資源由苗栗縣策劃,也在會議展示區中由各議題組成員解說。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
林右昌:期許北台會議成為地方與中央協作平台2017/01/10發佈
北台區域發展推動委員會2017年1月9日於新竹市舉辦「第13屆首長會議暨2016北台成果展」,基隆市長林右昌與新竹市長林智堅等多位北台縣市首長齊聚一堂,共同宣示為實現北台永續發展藍圖而努力,林右昌並期許北台會議成為地方與中央政府的協作平台。

在從林智堅市長手中接下北台會議門牌,正式成為下屆北台首長會議主政縣市之後,林右昌表示,期待在下屆會議中有更多進步性的倡議,北台是全台灣的首善之區,人口也佔了全台的一半,北台的進步發展可以對其他縣市產生領導作用,並期待這個平台也成為地方與中央政府的協作平台,希望中央政府參與討論,更希望在下屆會議能夠由行政院長帶頭參與。

本次會議除了林右昌與新竹市長林智堅、桃園市長鄭文燦、新竹縣長邱鏡淳、苗栗縣長徐耀昌等多位北台縣市首長與會,另外包括國發會、科技部、經濟部工業局等中央相關部會、立法院、北部大專院校校長、綠能產業及公會也都派員與會,傳達產、官、學、研界攜手合作,帶領北台朝向智慧、綠能、低碳發展的決心。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
林智堅:北台8縣市,持續推動智慧綠能產業2017/01/10發佈
本第13屆「北台區域發展推動委員會」由新竹市政府主辦,新竹市長林智堅表示,2017年1月3日包括桃竹竹苗等4縣市在桃園市舉辦「醫療平權、大步向前」桃竹竹苗區域治理平台共同爭取享有公平合理之醫院健保總額預算進度說明會,爭取到2017年北區四縣市健保給付總額增加約4億元,象徵以往由各縣市單打獨鬥的時代已經過去,唯有透過區域整合才能為人民創造最大的福祉,這是區域治理平台非常重要的一步,也是未來的趨勢。

林智堅說,「北台區域發展推動委員會」2016年時已邁入第13屆,2016年推動主軸以智慧綠能為主題,除推動跨縣市合作,也積極響應中央推動綠能科技創新產業的政策。未來北台灣的8個縣市,將持續推動智慧綠能產業,成為「亞洲・矽谷計畫」中不可或缺的產業種子,在推動經濟發展的同時,也能打造一個兼具永續及低碳的環境,並透過該委員會將綠能產業及智慧城市的工作做得更加完善。

下第14屆委員會將由基隆市政府主辦,基隆市長林右昌表示,「北台區域發展推動委員會」在各縣市局處首長及同仁不斷討論累積,對於各縣市施政推展上,已奠定優異的基礎。基隆市約37萬人、宜蘭縣約45萬人、新竹縣約53萬8,000人、新竹市約43萬5,000人、桃園市約214萬人、台北市約270萬人、新北市約397萬人及苗栗縣約56萬人等,北台8縣市合計約1,116萬人,幾乎是全台人口的半數,其工業產值及經濟能量也達到全台60%以上,北台灣的進步與發展影響全台,是國家經濟發展的重要動能。基隆市將在過去良好基礎上,協同平台內各縣市,解決內部治理問題,也提出跨縣市合作,提供城市發展典範及藍圖。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
亞洲先例,中市首創機場快線電動公車2017/01/10發佈
台中清泉崗機場升級為「台中國際機場」,為讓聯外交通更加便利順暢,台中市政府規劃推出3條「機場快線」公車路線,其中「國美館-台中國際機場線」將於1月23日正式通車營運,此路線首開亞洲先例,以全電動公車作為機場聯外路線營運之用,停靠站點鄰近各大旅館與飯店,不僅方便離島及來自港澳、日韓、星馬的背包客到台中觀光,更能落實節能減碳。

台中國際機場快線電動公車2017年1月9日舉行啟用儀式,交通局長王義川與觀光旅遊局長陳盛山等人均到場,共同宣告路線即將啟用;市議員陳世凱、楊典忠、捷順公司董事長郭修祥、台中國際航空站主任張瑞澍,以及市議員江肇國、王立任辦公室代表也都共襄盛舉,並一同試乘電動公車,體驗低碳運輸的舒適感。

交通局長王義川表示,台中國際機場聯外交通相當重要,市府規劃推出3條「機場快線」公車路線:「國美館-台中國際機場線」經烏日高鐵站、「台中火車站-台中國際機場線」經台灣大道、「逢甲夜市-台中國際機場線」經中清路。沿線有許多飯店與知名民宿,相信對港澳、星馬、日韓的背包客將是非常方便的聯外運輸系統;而對台中市民與彰化、南投的朋友,透過接駁公車前往台中國際機場搭機,往返機場也將更為便利。

王義川強調,此次從1月23日要開通的「國美館-台中國際機場線」,採取全電動公車路線,這是亞洲第1條以電動公車來做聯外運輸系統;而業者在此路線投入8輛全新電動公車營運,另外市區公車路線將再加入2輛全新電動公車,使台中市電動公車數量來到52輛,超越目前擁有44輛電動公車領牌數的桃園市,成為台灣電動公車使用率最高的縣市;對於市府推動減少移動汙染源帶來的空汚也有所助益。

王義川也肯定業者主動結合深受小朋友歡迎的卡通人物行銷宣傳,這條路線也代表台中國際機場的聯外交通正式進入綠能、快速、安全的運輸系統;至於搭乘方式,團體採取全預約模式,民眾需於3天前進行預約,每次搭乘的金額為100元。

觀旅局長陳盛山則提到,市府規劃推出3條「機場快線」公車路線,其中「國美館-台中國際機場線」即將正式通車營運,這是交通局、觀旅局及台中國際機場航站共同力促的第1條機場快線通車;近兩年在市府的努力下,亞洲國際航線越開越多,接續將包括1月15日越南最大廉航公司「越捷航空」從台中到胡志明市航線增加,未來還有曼谷及澳門航線於3月底均會陸續開通等,將能嘉惠更多旅客來往台中。

交通局指出,據統計,台中市電動公車平均妥善率高於98%以上、車輛行駛續航力超過300公里,電動公車使用率大幅提升,透過編列電動公車營運費用,鼓勵業者汰換電動公車,逐步打造台中低碳城市。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
豐環球房地產股票基金 即起熱賣2017/01/09發佈
豐中華投信於日前取得證期局核准,將於2017年1月9日開始銷售「?豐環球投資基金-環球房地產股票」,協助投資人布局全球,掌握房地產股票投資契機。
近年來台灣房市低迷,不少民眾看好海外不動產的高投資報酬率,將資金挹注在海外不動產的投資,投資金額年年增加。估計2016年不含法人機構總投資金額達300億元。?豐中華投信引進「?豐環球投資基金-環球房地產股票」,由精熟全球房地產市場的投資團隊,以專業知識,為投資人遴選最具潛能之房地產投資標的,避免因為各地不同的稅賦、法規制度和管理等產生不必要的問題及風險,資金也不會投注於單一市場,缺乏流動性。
?豐環球房地產投資團隊主管Guy Morrell表示,房地產股票的回報主要係由實體房地產市場所驅動,透過投資在全球不同類型的房地產,長期可擁有資本增長,以及收益之挹注,與股票和債券市場相比,提供更多元化的收益機會。此外,房地產股票相較於典型的直接持有房地產,交易成本和相關的稅費支出較低,同時享有投資門檻較低、流動性較高之優勢。
?豐中華投信進一步指出,全球房地產股票兩個特性,第一、與其他資產的相關性低,因此就資產配置來看,可提供分散風險的效益,且房地產市場全球各地情況不一,全球化布局更有機會發掘更具投資潛能的標的;第二、與景氣連動度高,今年預估全球景氣將緩步復甦,美國更進入升息循環,依據過去美國兩次升息經驗,在升息期間前後全球房地產股票相較於已開發國家股票,提供更具投資吸引力。
「?豐環球投資基金-環球房地產股票」90%投資在房地產股票或REITS,經驗豐富的投資管理團隊多元化布局在全球主要大城市及不同類型房地產標的。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
房市冷 去年投資遠遜四大產品2017/01/09發佈
東森整合行銷P Survey市調網針對全台得易Ponta會員的2016年購屋需求調查中發現,除了現金與定存(62%),2016年最受歡迎的投資標的依序為股票(41%)、基金(36%)和壽險(34%),國內外不動產投資在全球打房與經濟不景氣的影響下,投資占比只有19%與3%,遠落後前4大投資產品。
周星馳在九品芝麻官的一個經典台詞「我要寫一個慘字」最適合來形容民眾對2016年房市的看法,調查中發現有17%的受訪者認為2016年的房市只能用「慘」字形容,與2016年買賣移轉棟數完全呼應;其次悶(15%)與等(14%),貼切地反應出2016年房市的苦悶與買方等待房價下修的心聲。
調查中發現,全台有高達56%的民眾認為未來半年不是購屋的好時機,其主要原因認為未來還會跌價(70%)和房價仍在高點(59%),代表買方還再等屋價的下修,全台有33%認為房價至少要修正20%以上才會進場,另外有21%認為不論如何修正房價還是太高,還是買不起。
針對未來房市看法方面,短期看法部分,全台有54%看跌未來3個月房市;其中,以「小幅下跌3∼10%」比重48%最高,另外「大幅下跌10%以上」比重為6%;長期看法部分,全台有65%看跌未來1年房市;以「小幅下跌3∼10%」比重50%最高,「大幅下跌10%以上」比重為15%,受訪者對未來長期房市仍不樂觀。
看好投資縣市部分,台中市拔得頭籌、其次為桃園市,第三則為新北市,高房價的台北市房產已不再是投資標的的寵兒。
東森整合行銷P Survey市調網指出,政府持續的改革房市政策,對於落實居住正義有一定程度的效果,但因政策而導致逐年高漲的稅賦已經對房地產業造成傷害,也造成越來越多民眾因高額的稅金不敢持有房產。
從分析可以發現,年輕族群(25∼34歲)僅有15%擁有房子,即便是35∼44歲的青壯族群,仍有近半是靠父母才有一間房子,收入跟不上房價與高漲的持有稅賦,也造成許多民眾的購屋計畫直往後延,冀望政府未來在擬訂房市改善政策時,著實應審慎規劃,並作好配套措施。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
高稅猛於虎 建商嚇到不敢拿使照2017/01/09發佈
台北市針對總價8,000萬元以上高級住宅課新版房屋稅,高稅猛於虎,建商嚇到預售新屋即使完工、也不敢拿使用執照,最新出爐的2016年台北市前11月建物所有權第一次登記棟數,也跟著創下6年最低量,只有6,617棟;不過,預期2017年7月後台北市政府修改房屋稅新制後,將有機會爆量。
根據台北市府最新統計,2016年新成屋完工、取得使用執照的所有權第一次登記棟數,1∼11月累計達6,617棟,比起2015年的歷史最大量9,605棟,已大幅萎縮31%,也創下最近6年來最低量。
建商透露,從2014年7月台北市實施高級住宅囤房稅之後,房屋稅無上限的呈現暴走式的加稅,甚至有些案例要繳交每年2∼300萬元的房屋稅,所以嚇得有些建商即使預售屋完工落成了、也不敢向市府申請使用執照,也不敢對外銷售;因為一旦申請使用執照,就得負擔沈重的房屋稅,尤其建商必須適用3.6%的囤房稅最高稅率,一申請下去、房子沒賣掉,稅賦負擔就更不得了。
因此,多數前年、去年完工新屋的建商,寧可採不申請使照為上策;連帶的,連建物所有權第一次登記也跟著萎縮。
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,2016年房地合一稅、持有稅、豪宅限貸等打房政策「三箭齊發」,導致不動產市場交易低迷,雖然台北市2016年前11月累計的第一次建物登記棟數已明顯萎縮,但是,令人憂心的是,接下來投資客和建商待售的戶數,將形成潛在賣壓。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,尤其2017年7月後取得使照的新屋,台北市政府宣布要調降高級住宅房屋稅,據悉,已有多家建商,手中在2014年下半年至2016年完工的新屋,都紛紛打算拖到2017年7月之後再申請使照,以儘量適用調低標準單價、加價項目部分取消、高級住宅路段率改採1∼120%等新規定。
市場預期,這些即將取得使用執照的高級住宅,房屋稅有機會比現行稅制,要減少4成或4成多,屆時將有利建商、及將來的承購戶。
另外,業者擔心,進入2017年,台北市房價還是不容小覷潛在的完工交屋賣壓潮;新屋賣壓大、價格修正遇上瓶頸、信心疲軟,恐怕是2017年「價量續跌」的關鍵。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
華爾街成歐洲新房東2017/01/09發佈
華爾街金融業者在歐債危機期間,趁人之危大舉低價承購歐洲各地房貸相關不良債權,成為歐洲最大的新房東,也造成大批房客被下逐客令及無數房貸戶負擔日重。面對居住不正義問題的大眾強勢反彈,終讓各國政府開始正視相關問題。
■They're profiting, but it's the people who are being made to suffer.
愛爾蘭首都都柏林市郊泰芮爾斯城勞工階級社區的托本一家人,8年來一直準時繳交房租,然而,去年2月間卻突然寄來一封信,警告他們必須在租約期滿後搬離現居的樸素磚造房屋。而且他們的40戶鄰居也都接到了相同的信函。住戶們於是聯手調查,結果意外發現,原來他們全是美國華爾街金融巨擘高盛集團的房客。
因受全球金融海嘯與歐洲債務危機衝擊,泰芮爾斯城出租房屋的開發商貸款債權在2014年被高盛集團承接,如今開發商不想再繼續將房屋出租,並決定把房地產轉售。而高盛集團作為債權方,將從此事獲得大筆收益。
雖然高盛集團這個檯面下的房東並不是迫令托本等家庭搬遷的始作俑者,但高盛與其他美國投資銀行在歐洲房市復甦的過程中扮演舉足輕重的角色,從而賺取極高額利潤,這些華爾街金融大鱷逐漸成為歐洲租屋族、房貸受害者反彈的主要目標。
華爾街橫掃歐洲地產
美國《紐約時報》指出,美各金融公司趁歐洲陷入二次世界大戰後最嚴重經濟衰退,席捲歐洲大小城市與郊區,蠶食鯨吞、撈盡好處,當前華爾街已成為歐洲最大的新房東。
過去4年,高盛集團、博龍資本管理公司、私募股權投資公司孤星基金、黑石集團等美國金融業者,承購歐洲各地價值逾2,230億歐元的房地產不良貸款債權,占該類轉售債權總額近8成。有些債權甚至以面值減價70%價格購得。
這些金融公司通常這樣盤算:在艱困時期以低價收購不良債權,押注最終前景會如預期好轉。若利用空頭子公司等複雜策略,還可使應繳稅額變得微不足道,甚至不須繳稅。
然而,在華爾街發橫財的同時,愈來愈多歐洲租屋族失去暫時安身的避風港,即使是自有房屋者也因房貸日益沉重而叫苦連天,因此為他們鳴不平、挺身抗爭的團體應運而生。
愛爾蘭背負房貸者組織領導人霍爾說:「重要的是,大家要謹記,那些收購不良貸款債權的金主,都不是來自主流銀行或慈善機構。他們會出脫以求獲利,終會抽身而去。」
在西班牙第2大城市巴塞隆納,因房貸債權被轉售給百仕通集團(Blackstone)而忿忿不平的民眾,占領閒置的公寓大樓以示抗議。西國首都馬德里則有大批租屋民眾遭高盛集團旗下子公司下逐客令,迫不得已集體上街遊行討公道。愛爾蘭更有房貸戶攜手赴國會外陳情,尋求國家保護措施。
政府協助租屋族與房貸族
鑒於類似的民眾陳抗事件層出不窮,歐洲各國當局開始正視問題。西班牙政府已著手採取必要措施,以保障租屋族與房貸戶的權益。愛爾蘭財政部長則在去年10月間提出立法案,強化對華爾街規避稅負的相關監督,以間接抑制不良貸款債權相關交易。
都柏林市郊泰芮爾斯城租屋族則尋求當局介入,讓他們得以留在當前的租處。有些房客在收到租約屆滿的通知之後,已無奈地暫時住進背包客棧。托本太太指出:「他們承受不了這樣的壓力,他們很怕最終會落得無家可歸。」
雖然愛爾蘭當前經濟復甦的勢頭強勁,但成長的動力有一部分是來自金融操作,社會基層民眾在實際收益上並未雨露均霑。儘管愛爾蘭政府提供受歐債危機衝擊者補貼,助他們尋找庇護所,但仍有5,000多人淪為街頭遊民。
對意外淪為華爾街房客的民眾的居住問題,愛爾蘭各黨派立場頗一致,除合作引進新法案力圖封堵華爾街鑽稅務漏洞、限制大規模驅逐房客,更考慮要求銀行與金融公司遵守行為規範,以及提供還款能力有問題的房貸戶可選擇的不同方案。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
大臺中不動產論壇 周五開講2017/01/09發佈
2016年下半年臺中房市呈量穩、價微跌之盤整現象,交易活絡度仍顯不足,雖然近期國內整體景氣逐步回溫,但是否能轉化為房市動能,仍需持續進行觀察。
有鑑於此,為供大眾進一步了解過去與未來臺中房市概況,臺中市不動產聯盟協會將於106年元月13日(五)13:30∼17:00假臺中市逢甲大學育樂館舉辦【大臺中不動產高峰論壇】,特邀請臺中市長林佳龍及都市發展局局長王俊傑主講「大臺中都市規劃與發展策略」;本次論壇並針對「2017不動產發展趨勢」議題深入探討,邀請國立政治大學地政學系張金鶚教授及戴德梁行台灣分公司顏炳立總經理擔任主講人,由臺中市不動產開發公會邱崇吉吉理事長、不動產仲介公會全聯會林正雄理事長以及臺中市不動產代銷公會謝坤成理事長與談,並請逢甲大學陳建元總務長主持,齊力為大臺中房地產日後發展提供其專業的精闢見解。
臺中市不動產聯盟協會理事長李嘉嬴表示,大臺中不動產高峰論壇起於2008年,迄今已堂堂邁向第9個年頭,此論壇係由該首創全國不動產產官學界異業結盟的聯盟協會創會理事長黃昭閔發起,並成為年度具指標性的常態活動。每年藉由不動產相關產官學界菁英領袖力量,針對當年度房地產關注焦點及時事議題,邀請具代表性的意見領袖,以多元角度分析切入討論並激盪正反兩面的議題思考,提供不動產業界最即時、客觀及公正的不動產新知交流平台,每年與會的人數呈現倍數成長,儼然已成為不動產人必須參與的年度盛事;此外,傾聽產業聲音及為民眾發聲的角度來看,論壇彙集各方專業意見,向政府單位提出具體政策興革建言,亦形成了一個公私部門間良好、成熟的互動溝通平台。









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